In een verkoopbrochure werd vermeld dat de te verkopen woning in een rustige buurt gelegen was en dat er sprake was van ‘aardige buren’. De nieuwe eigenaar ervaart echter veel geluidsoverlast van kinderen van de buren aan weerzijden. De koper wil het koopcontract via de rechter ontbinden op grond van non-conformiteit vanwege materiële gebreken en vanwege deze geluidsoverlast.
Het Gerechtshof stelt dat de conformiteitseis toeziet op materiële én immateriële eigenschappen van de woning. Een structurele overlast die afbreuk doet aan het woongenot kan er dus toe leiden dat de woning niet de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. In dit geval oordeelde het hof dat de koper geen specifieke eisen met betrekking tot mogelijke geluidsoverlast had gesteld en bovendien geen eigen onderzoek had verricht. De verkoper had zijn mededelingsplicht niet geschonden; ‘ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen’. Van non-conformiteit is pas sprake als de geluidshinder naar objectieve maatstaven, gelet op aard, niveau en frequentie dusdanig is dat het woongenot ernstig wordt geschaad.